Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

Оспорить кадастровую стоимость | Аккаунтор Россия

Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

Автор: Роман Соколов, юрист в Аккаунтор

Все организации, являющиеся владельцами объектов недвижимости, должны уплачивать налог на имущество организаций и земельный налог.  

Налоговая база для уплаты налога на некоторые виды недвижимости зависит от кадастровой стоимости – чем выше стоимость, тем больше налог. Закон даёт право организациям уменьшать кадастровую стоимость. В статье мы рассматриваем, когда и как можно снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Виды недвижимости, позволяющие снизить налог 

Описываемым способом можно снизить налог на недвижимость, налоговая база которой определяется на основе кадастровой стоимости. К ней относятся:

  • земельные участки;
  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, используемые для размещения офисов, торговых объектов;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Она определяется государственными органами региона, в котором находится объект недвижимости. 

Иногда возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости сильно отличается рыночной.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Есть два основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Например, у организации есть офис площадью 100 м2, а оценщик указал, что площадь – 200 м2. Это прямо влияет на кадастровую стоимость и является основаниями для оспаривания результатов оценки
  2. Проведение оценки рыночной стоимости недвижимости одновременно с оценкой её кадастровой стоимости. Если есть информация о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в регионе, и она ниже, чем кадастровая стоимость вашего объекта, это позволяет оспорить результаты кадастровой оценки.

Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Есть два способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
  • В суде.

Можно выбрать любой из этих способов, однако мы рекомендуем выбирать внесудебный порядок.

Его преимущества по сравнению с судебным порядком – достаточно высокий процент удовлетворения заявлений и более быстрое принятие решений. 

Порядок внесудебного оспаривания кадастровой стоимости

  1. Необходимо обратиться региональное отделение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Нужно предоставить заявление и пакет документов. Заявление должно содержать:

сведения о лице, подающем заявление (наименование организации, ОГРН)

  • адрес объекта, кадастровая стоимость которого оспаривается
  • основания признания кадастровой стоимости недействительной.

К заявлению необходимо приложить:

  • Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта;
  • Копию правоустанавливающего документа на объект;
  • Документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности сведений об объекте);
  • Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде (если заявление подается на основании установления рыночной стоимости объекта).
  1. В течение 7 рабочих дней комиссия направляет уведомление о том, когда состоится рассмотрение заявления (не позднее, чем через месяц со дня подачи). Необходимо принять участие в рассмотрении.

Если комиссия решает изменить кадастровую стоимость, то в течение 5 рабочих дней она уведомит ответственный орган государственной власти о своём решении. 

Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости

В суде можно оспорить как результаты оценки кадастровой стоимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров, если она отказала в изменении стоимости.

Если оспаривается установление кадастровой стоимости, то ответчиком является орган местного самоуправления, который утвердил стоимость, а также Росреестр.

Если организация подаёт иск на решение комиссии, то ответчиком является комиссия, принявшая решение.

Для судебного оспаривания нужно составить и подать в суд административное исковое заявление:

С административным исковым заявлением можно обратиться:

  • Не позднее 5 лет с даты внесения в ЕГРН (до 01.01.2017 – государственный кадастр недвижимости) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
  • В течение 3 месяцев со дня получения решения комиссии.

Срок рассмотрения заявления зависит от основания подачи:

  • Оспаривание кадастровой стоимости рассматривается не более 2 месяцев с принятия заявления судом;
  • Оспаривание решения комиссии рассматривается не более 1 месяца с принятия заявления.

Когда решение об изменении кадастровой стоимости вступает в силу?

Если суд или комиссия приняли решение изменить стоимость, то новая стоимость устанавливается с 1 января года, в котором организация подала заявление, но не раньше даты, когда оспариваемую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН.

Что делать после изменения кадастровой стоимости?

При оспаривании кадастровой стоимости можно вернуть излишне уплаченную сумму налога. Для этого нужно подать заявление в налоговую по установленной форме (КНД 1150058).

Период, за который можно вернуть сумму налога, зависит от основания оспаривания кадастровой стоимости.

  1. Если кадастровая стоимость объекта была изменена из-за исправления ошибок, допущенных при определении такой стоимости, вернуть сумму налога можно будет с того периода, когда была применена ошибочная кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость применяется при определении налоговой базы со следующего периода после ее установления. То есть, если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН в 2015 году, налог из этой стоимости рассчитывается только с 2016 года.

  1. Если кадастровая стоимость изменяется по решению комиссии Росреестра или суда по иным основаниям (например, в случае установления рыночной стоимости объекта), возвратить сумму налога удастся с того периода, в котором подано заявление.

С 2019 года вступают в силу поправки в налоговый кодекс (ФЗ от 03.08.2018 N 334-ФЗ), меняющие существующие правила.

Если решением комиссии Росреестра или суда кадастровая стоимость изменится вследствие изменения характеристик этого объекта, измененная кадастровая стоимость будет учитываться для определения налоговой базы с момента внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости. Например, если в 2019 году у объекта изменилась площадь, а сведения об этом будут внесены в ЕГРН в 2020 году, измененная в связи с этим кадастровая стоимость будет применяться с 2020 года, даже если заявление об изменении кадастровой стоимости будет подано позднее.

В 2019 году также будут действовать новые правила при изменении кадастровой стоимости в случае установления рыночной стоимости объекта – возвратить сумму налога можно будет с того налогового периода, в котором была установлена оспоренная кадастровая стоимость.

Важно, что новые правила распространяются лишь в отношение той кадастровой стоимости, которая установлена после 1 января 2019 года. Если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН до этой даты, применяются действующие сейчас правила.

Подводим итоги

Сам алгоритм оспаривания кадастровой стоимости выглядит несложно. Однако важно понимать, что данный процесс содержит подводные камни, требует правильного составления заявлений и подбора пакета документов, и может сильно затянуться во времени или закончиться отрицательным результатом в случае допущения даже самых незначительных ошибок.

Чем может помочь Аккаунтор?

Команда специалистов Аккаунтор имеет большой опыт и рада предложить услуги при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • Оценка кадастровой стоимости Ваших объектов недвижимости на предмет соответствия рыночной стоимости. Специалисты Аккаунтор тщательно оценят сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости объекта, на предмет достоверности. Если Вы не уверены в необходимости запуска процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы можем провести приблизительный анализ с указанием возможной суммы налога на недвижимое имущество / земельного налога после оспаривания кадастровой стоимости объекта (при положительном результате).
  • Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости как в судебном, так и во внесудебном порядке, включая проведение оценки, анализа кадастровой оценки, составление заявлений, участие в судебных заседаниях и заседаниях комиссии.

Источник: https://www.accountor.com/ru/russia/challenging-cadastral-value-decrease-corporate-property-tax

Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости

Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

Оставить | Читать комментарии

В настоящее время для многих собственников и арендаторов объектов недвижимости стал актуальным вопрос уменьшения установленной кадастровой стоимости. Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости. Как это сделать?

Налог на имущество физических лиц пока зависит от инвентаризационной стоимости объектов капитального строительства, определенной органами технической инвентаризации, то налог на земельные участки уже рассчитывается от кадастровой стоимости, поэтому собственникам земельный участков стоит обратить особое внимание на информацию, приведенную ниже.

Куда обратиться в случае несогласия с утвержденной кадастровой стоимостью?

Граждане, несогласные с новой кадастровой стоимостью их недвижимости, считающие ее несоответствующей рыночной, могут по своему выбору оспорить ее как через суды общей юрисдикции, т.

е обратившись с заявлением о снижении кадастровой стоимости в суд, так и через межведомственную комиссию при Управлении Росреестра по Республике Тыва (далее – Комиссия) по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Эта комиссия на постоянной основе рассматривает заявления об оспаривании результатов оценки кадастровой стоимости.

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.

В каких случаях можно оспорить результаты определения кадастровой стоимости?

1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В основном граждане оспаривают оценку в том случае, если кадастровая стоимость кажется им завышенной. Ведь в таком случае и сумма налога становится выше.

Кем могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости?

  • физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
  • юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
  • органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как работает досудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки?

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрена Законом и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России.

Причем для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическим лицам предварительное обращение в комиссию является обязательным.

Граждане вправе обращаться в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, так как внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки не является обязательным досудебным порядком при процедуре снижения кадастровой стоимости земли.

Какие процедуры должны предшествовать обращению в суд?

Для снижения кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости через суд к исковому заявлению прикладывается отчет независимого оценщика о рыночной стоимости данного объекта недвижимости.

Законодательством предусмотрено право заявителя самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости, и на основании соответствующего отчета об оценке установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, указанной в таком отчете об оценке.

Следовательно, перед этим необходимо провести индивидуальную рыночную оценку объекта недвижимости и составить соответствующий отчет. Этим занимаются только независимые оценщики, состоящие в саморегулируемых организациях оценщиков.

Стоимость, полученная в результате индивидуальной рыночной оценки может существенно отличаться от оспариваемой кадастровой стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, в составе документов обязательно должно быть экспертное заключение от саморегулируемой организации оценщиков.

Необходимо отметить, что при оспаривании по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая – на основании результатов проведения индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости.

Какие документы необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости?

С перечнем документов, необходимых для пересмотра кадастровой стоимости как комиссией, так и судом, можно ознакомиться на официальном сайте Управления Росреестра по Республике Тыва www.to17.rosreestr.ru в разделе “Кадастровый учет” подразделе “Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости”.

Также в данном подразделе размещена информация о порядке работы комиссии и перечень необходимых документов для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Кроме того, с любым вопросом по порядку снижения кадастровой стоимости можно обратиться в отдел землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по РТ по адресу: г. Кызыл, ул. Ленина, 10. каб. № 12, 15.

Перечень документов:

– кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– нотариально заверенная копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

– положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Как узнать кадастровую стоимость своего объекта?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно несколькими способами:

– посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости через сайт Управления Росреестра по Республике Тыва по адресу: http://www.to17.rosreestr.ru/kadastr/cadastral_estimation/gosozenka/

– и http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ для земельного участка и http://www.to17.rosreestr.ru/news/press-reliz/5565425/ – для объекта капитального строительства

– заказать кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости (по запросу любых лиц, бесплатно) в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Тыва (далее – Кадастровая палата).

В Кызыле прием запросов ведется в ГАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Республики Тыва» по адресу: г. Кызыл ул. Кечил-оола 7 «б», и в офисе приема и выдачи документов Кадастровой палаты по ул. Тувинских добровольцев, д. 1/1.

В районных центрах ГАУ МФЦ примет запросы по следующим адресам: Барун-Хемчикский район, с. Кызыл-Мажалык, ул. Коммунальная, д.12; Эрзинский район, с. Эрзин, ул. Комсомольская, д.29; Тандынский район, с. Бай-Хаак, ул. Горького, д. 34; Тес-Хемский район, с. Самагалтай, ул. А.Ч. Кунаа, д. 58; Сут-Хольский район, с. Суг-Аксы, ул.

Чогаалчылар, 2; Овурский район, с. Хандагайты, ул. Ленина, 2; Чаа-Хольский район, с Чаа-Холь, ул. Ленина, 8; Чеди-Хольский район, с. Хову-Аксы, ул. Первомайская, 13.

– кадастровую стоимость объекта недвижимости также можно узнать через сервис Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/portal/). Для этого необходимо ввести его кадастровый номер в строку поиска и нажать кнопку “Найти”.

Источник: http://www.ocenchik.ru/docse/2346-osporit-rezultaty-kadastrovoy-stoimosti.html

Оспаривание результатов кадастровой стоимости

Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать.

Статьей 24 Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке на территории Российской Федерации установлен переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее – переходный период) к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов.

В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.

Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года.

На территории Республики Коми в 2018 году проводится государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Только в отношении данных земельных участков, оспаривание кадастровой стоимости будет проводиться по правилам Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценки после принятия Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, который должен вступить в силу 1 января 2019 года.

Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 135-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.

В настоящее время процедура оспаривания кадастровой оценки прописана в Федеральном Законе №135 и в Федеральном законе №237. Проанализировав данные законодательные акты, стоит выделить некоторые изменения в процедуре оспаривания.

ФЗ №135 «Об оценочной деятельности»ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке»
Кто может оспаривать результатыЮридические лица, физические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления
Где оспариваются результаты кадастровой оценкиКомиссия по рассмотрению споров, суд. Для юридических лиц обязательно предварительное обращение в комиссию.Комиссия по рассмотрению споров, суд. Предварительное обращение в комиссию не является обязательным.Нет четких указаний о необходимости создания комиссий к определенному сроку. Ст.22 ФЗ №237-ФЗ можно толковать так, что создание комиссии – это право госоргана субъекта РФ, а не обязанность.
Формирование комиссииКомиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской ФедерацииКомиссия создается уполномоченным органом субъекта РФ на территории соответствующего субъекта РФ
Основания для пересмотра результатов ГКО в комиссии· недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; ·- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость,- заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они вправе исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
Сроки рассмотренияЗаявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.Тоже. При этом Комиссия в течение 3х рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости в бюджетное учреждение.

Кадастровая стоимость недвижимости может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

С принятием Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) на законодательном уровне произошло закрепление порядка осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий. С 15 сентября 2015 г. результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества подлежат оспариванию в порядке административного судопроизводства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”, административным истцом в суд могут быть заявлены следующие требования:

– об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

– об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

– об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. В принятии таких административных исковых заявлений судом или будет отказано, или они подлежат возвращению.

Административное исковое заявление подается в Верховный Суд республики, краевой, областной суд, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаются:

-юридическими и физическими лицами, владеющими объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

– лицами, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;

– органами государственной власти, местного самоуправления – в отношении объектов государственной или муниципальной собственности;

– федеральными органами исполнительной власти – в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

– бывшими собственниками объекта недвижимости, если результатом кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица, как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление;

– участниками долевой собственности на недвижимое имущество (независимо от согласия других сособственников недвижимости);

– арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта кадастровой недвижимости;

– лицами, имеющими исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы определены в ст. 246 КАС РФ, а также с 1 января 2017 г. в ч. 9 ст. 22 нового Федерального закона “О государственной кадастровой оценке”.

К заявлению об оспаривании прилагаются:

– выписка их Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

– отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Также следует учитывать общие требования, предъявляемые к административному исковому заявлению (ст. ст. 125, 126 КАС РФ).

В административном исковом заявлении административный истец должен привести сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение (п. 4 ч. 2 ст. 125 КАС РФ), в противном случае административное исковое заявление может быть оставлено судом без движения, а в случае не устранения недостатков – без рассмотрения.

Источник: http://www.rkbti.ru/info/osparivanie-rezultatov-kadastrovoy-stoimosti.php

Как оспорить результаты определения кадастровой стоимости недвижимости

Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

С 2015 года в Москве повысились налоги для собственников коммерческой недвижимости, причем сразу по нескольким пунктам. С 0,9% до 1,2% поднялась налоговая ставка, кроме того, увеличился и пул объектов, налогообложение которых исчисляется от кадастровой стоимости здания.

В столице определение кадастровой стоимости зданий проводится раз в два года в основном сравнительным подходом, который не учитывает целый ряд нюансов и земельных участков, и особенно зданий.

Например, по полной стоимости считаются этажи подземных паркингов, которые не приносят владельцам арендного дохода, сопоставимого с торговыми и офисными площадями.

Таких примеров множество, что и вынуждает собственников оспаривать кадастровую стоимость своих объектов.

Росреестр: Единая база российской недвижимости появится в 2017 году

За прошлый год и начало этого года, по данным Росреестра, в сегменте торговых и офисных центров было вынесено около 30% положительных решений по оспариваемой кадастровой стоимости, по земельных участкам – около 20%.

Учитывая высокую налоговую нагрузку на предпринимателей и организации, владеющих дорогостоящими объектами коммерческой недвижимости, механизмы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости интересуют сейчас практически всех.

Оспаривать кадастровую стоимость объекта, если вы с ней не согласны, можно и нужно. Остается разобраться как.

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости только два: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Первое основание, по сути, предполагает исправление фактических ошибок в сведениях об объекте недвижимости. Устранение этих ошибок, как правило, производится в досудебном порядке и не является серьезной проблемой. Если же с данными об объекте недвижимости все в порядке, оспаривать завышенную кадастровую стоимость следует по второму основанию.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Собянин: Мы установили оптимальные ставки налога на недвижимость

Анализ судебной практики позволяет заключить, что к таким заинтересованным лицам могут быть отнесены собственники объектов недвижимости, арендаторы, субъекты права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, а также лица, заинтересованные в выкупе зданий или земельных участков, если выкупная цена зависит от кадастровой стоимости объектов.

Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2014 по делу А82-9984/2013 суд указал следующее : “Действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект.

Наличие у предпринимателя права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определена с учетом кадастровой стоимости, и преимущественного права на заключение нового договора аренды на следующий срок является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта. Кроме того, выкупная цена участка определяется на основании его кадастровой стоимости, поэтому реализация предпринимателем права на выкуп спорного земельного участка поставлена в зависимость от спорной оценки”.

Как оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости? Для юридических лиц и государственных органов закон предусматривает обязательный досудебный порядок.

До обращения в суд указанные заинтересованные лица обязаны обратиться в территориальную комиссию Управления Росреестра по субъекту РФ с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей обращение в комиссию не является обязательным.

Можно ли обжаловать в судебном порядке решение территориальной комиссии? Длительное время по данному вопросу судебная практика была крайне противоречивой. Однако с внесением изменений в ст. 24.

18 ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” оспаривание решений территориальных комиссий допускается только в двух случаях: если комиссия отклонила заявление заинтересованного лица о пересмотре кадастровой стоимости или не рассмотрела его в установленный законом срок.

С начала года в апелляции рассмотрено уже несколько дел, где суды посчитали решения комиссии об отклонении заявления заинтересованного лица незаконными.

При этом следует обратить внимание на тот факт, что отклонение заявления территориальными комиссиями было вызвано несоответствием представленных отчетов оценщиков закону об оценочной деятельности в части используемых подходов к оценке объектов недвижимости.

В августе 2014 года был фактически разрешен спор, в какой суд обращаться с требованием о признании кадастровой стоимости равной рыночной.

Ст. 24.18 ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” использует термин “суд”, что стало поводом к неоднозначному толкованию этого вопроса. Впоследствии ст. 26 ГПК РФ была дополнена п. 8, согласно которому судам общей юрисдикции стали подведомственны дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Источник: https://rg.ru/2015/04/21/nedvijimost.html

Налог не приговор. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости | НП АРМО – СРО оценщиков

Как проводится оценка кадастровой стоимости недвижимости и как оспорить результат

Urbanlook

Законодательные нововведения, связанные с переходом на налогообложение исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости и созданием института государственных кадастровых оценщиков, стали причиной множества споров, дискуссий и прогнозов на будущее не только для рынка недвижимости, но и в области социологии, экономики и даже урбанистики. Спровоцирует ли возросший налог на имущество «переселение» москвичей «за МКАД», станет ли непосильной нагрузкой для целого ряда предприятий и производств, покажет время. Однако специалисты утверждают: налог – не приговор. Собственники недвижимости имеют право на оспаривание кадастровой стоимости своего имущества. Все подробности о сложной, но часто необходимой процедуре, рассказали эксперты и практикующие оценщики саморегулируемой организации НП «АРМО».

В комиссии при Росреестре в первом полугодии текущего года поступило более 14,6 тыс. заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 30,2 тыс. объектов недвижимости.

Решения в пользу заявителей принято в отношении 52,2% от общего числа заявлений.

Суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях снизилась на 29,1% (265 млрд рублей).

При этом в июле Конституционный суд разрешил органам местного самоуправления оспаривать в суде «существенное снижение» кадастровой стоимости земельных участков.

Это значит, что владелец крупного бизнеса, которому удалось снизить в комиссии кадастровую стоимость имущества, должен учитывать риск оспаривания этого решения местными органами власти – с целью увеличения средств, поступающих в региональный бюджет. В результате кадастровая стоимость может снова повыситься.

Такое постановление вызвало резонанс, однако не отменило права как юридических, так и физических лиц на снижение кадастровой стоимости имущества.

Под кадастровой стоимостью в общем смысле понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, при которой специалисты-оценщики должны опираться на данные государственного кадастра недвижимости без учета индивидуальных характеристик объектов недвижимости.

Отсюда – множественные ошибки, источник которых – в неполной и некачественной исходной информации. Так, по данным, озвученным на прошедшей в «Российской газете» пресс-конференции, “несколько сотен тысяч объектов в базах данных имели лишний “0” в строке “площадь”.

Как результат: кадастровая стоимость большого количества объектов недвижимости превышает их рыночную стоимость. Самостоятельно рассчитать сумму налога можно с помощью онлайн-калькулятора. Для этого необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес.

  Либо посетить личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнив кадастровую стоимость квартиры или земельного участка с максимально схожими предложениями на рынке, можно определить, действительно ли кадастровая стоимость объекта имеет значительные расхождения с его рыночной стоимостью.

В этом случае единственная возможностью уменьшить сумму налога – снизить кадастровую стоимость своего имущества.

Это возможно только через процедуру оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки при Росреестре или в суде.

Физическому лицу о пересмотре кадастровой стоимости можно обращаться сразу в суд. Для юридических лиц процедура оспаривания начинается в комиссии. Заявление в суд можно подавать только после получения отрицательного ответа комиссии.

Оспорить кадастровую стоимость имущества может любой собственник объектов недвижимости. Арендатор тоже обладает правом на оспаривание в том случае, если размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка или объекта капитального строительства.

«Застройщики часто работают по договору аренды, поэтому важно помнить: если в договоре аренды не указаны права арендатора на оспаривание кадастровой стоимости, им не может быть инициирована процедура оспаривания.

Арендатору для обращения в суд потребуется согласие собственника земельного участка», – отмечает руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов.

Пройти процедуру оспаривания самостоятельно – невозможно. В этом процессе собственнику необходима квалифицированная помощь специалиста – оценщика.

Как выбрать оценщика

К выбору специалиста в области оценочной деятельности стоит подойти очень ответственно. Именно от знаний, умений и практического опыта в данной области зависит успех всей процедуры. Оценщик может быть как индивидуальным предпринимателем, так и сотрудником оценочной компании.

Но в обоих случаях он должен соответствовать жестким требованиям закона. Прежде всего – состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), на сайте которой в реестре членов необходимо проверить ключевую информацию: числится ли оценщик как действительный член, есть ли у него действующий страховой полис на сумму 300 тыс.

руб., не имеет ли он дисциплинарных взысканий.

Важнейшими критериями при выборе оценочной компании является: наличие в штате не менее двух специалистов-оценщиков, которые так же должны соответствовать вышеуказанным требованиям, кроме того иметь дополнительную страховку оценочной компании на сумму не менее 5 млн. руб. Информация об этом также размещена на сайте СРО.

«Очень важно также, чтобы специалист имел практический и успешный опыт оспаривания кадастровой стоимости в определенном регионе. Это связано с тем, что региональные комиссии по рассмотрению споров могут иметь свои дополнительные, зачастую специфические требования к порядку проведения расчетов.

Так, в Московской области, одно из таких требований – использование двух подходов к оценке – доходного и сравнительного.

А в Челябинске, например, по инициативе комиссии и по результатам диалога с экспертами-оценщиками подготовлены методические разъяснения, которые необходимо учитывать при подготовке отчета об оценке для целей оспаривания.

Незнание подобных фактов сводит к нулю шансы на положительное решение комиссии – отмечает Игорь Патрушев, председатель регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области, генеральный директор ООО Консалтинговая компания «ОБиКон».

Какие документы необходимы Определившись с оценщиком, необходимо заключить договор на проведение оценки. Ключевой частью такого договора является обязательный раздел – «задание на оценку», которое заказчик ставит перед оценщиком.

«Для того чтобы оценщик максимально точно определил рыночную стоимость объекта недвижимости, то есть учел все индивидуальные характеристики объекта, заказчик должен не только предоставить оценщику подробную информацию об этом объекте, но и допустить специалиста к его осмотру.

Информация об объекте обязательно должна быть заверена подписью заказчика. В ином случае отчет будет недостоверным и комиссия откажет в положительном решении по данному обращению.

Ведь именно отчет об оценке – главный документ во всей процедуре оспаривания», – подчеркивает Евгений Тагин, генеральный директор ООО “Оценка и право”.

«В договоре также важно прописать обязанность оценщика представлять интересы заказчика в комиссии, это значит, что оценщик не только подготовит отчет об оценке объекта недвижимости, но и примет активное участие в заседаниях комиссии и суда.

Добросовестные специалисты работают именно так, это является хорошей практикой. Только профессионал может мотивированно защитить сделанные расчеты перед комиссией», – считает Валентина Осыка, руководитель ООО “Архонт Консалтинг”.

Если заказчик планирует обращаться в суд (когда речь идет о значительном снижении кадастровой стоимости решение комиссии скорее всего будет отрицательным), одного отчета об оценке недостаточно.

Для судебной процедуры необходимо экспертное заключение СРО.

Этот документ стоит предоставить и в комиссию, во-первых, это повышает шансы на положительное решение по обращению собственника недвижимости, а, во-вторых, исключает возможность ошибки в отчете.

Игорь Патрушев отмечает: «Так заказчик получает дополнительную уверенность в объективных результатах оценки своей собственности». Если комиссия все-таки приняла отрицательное решение, для заявителя есть 3 варианта дальнейших действий:

Подать заявление в комиссию повторно. Добросовестный оценщик в процессе общения с членами комиссии в рамках заседания скорректирует те пункты отчета, с которыми комиссия не была согласна, и подготовит его к повторному рассмотрению.

Оспорить решение комиссии. Оспаривание решения комиссии об отказе возможно через суд. В ряде случаев это может быть целесообразно. Например, если заседание комиссии состоялось с нарушением законодательства РФ.

Оспорить кадастровую стоимость имущества в суде. Для судебного оспаривания потребуется расширенный пакет документов, в котором должны быть: заявление в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; экспертное заключение СРО отчета об оценке; оплаченная пошлина и т.д.

«Необходимо привлечь квалифицированного адвоката для защиты интересов собственника в суде (если оценщик не может взять и эту функцию на себя), а также еще до обращения в суд задуматься о кандидатурах возможных судебных экспертов.

Именно от их выводов во многом зависит исход судебного процесса.

От судебных экспертов необходимо заранее получить письменные подтверждения о готовности проведения судебной экспертизы, в которых должны быть указаны сведения об их опыте и квалификации, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В подготовке этих документов и их представлении суду поможет адвокат. А в поиске квалифицированных и независимых судебных экспертов заказчику может помочь оценщик и саморегулируемая организация, в которой он состоит. Но утверждение эксперта остается за судом», – отмечает практикующий судебный эксперт Георгий Каргин.

Цена вопроса

Услуги хорошего специалиста-оценщика по процедуре оспаривания могут обойтись заказчику в 50-70 т.р., при комплексном подходе – 100 т.р. и выше для крупных объектов в зависимости от региона.

В бюджет судебной процедуры стоит заложить услуги адвоката (если оценщик не может взять эту функцию на себя), а также расходы на дополнительную судебную экспертизу (в совокупности от 100 т.р.).

Роль СРО в успешном оспаривании Положительная экспертиза отчета об оценке свидетельствует о соответствии данного документа требованиям законодательства и объективности результатов оценки.

«Именно саморегулируемые организации как сообщества профессионалов аккумулируют знания и опыт оценщиков из разных регионов страны.

Эксперты СРО не просто дают положительное заключение, но и методически корректируют отчеты с учетом лучшей практики и актуальных подходов в области процедуры оспаривания.

Заказчику также стоит обратить внимание, что судебная процедура предусматривает возможность участия эксперта СРО на стороне собственника имущества с целью защиты результатов независимой оценки», – говорит генеральный директор НП «АРМО» Елена Петровская.

Не стоит забывать, что даже в случае положительного решения комиссии или суда и снижении налога, всего через несколько лет государство проведет переоценку кадастровой стоимости недвижимости, которая может дать те же результаты, что и до оспаривания или даже выше. В этом случае всю процедуру собственнику придется проходить повторно. 

Источник: urbanlook.ru

Подробнее: http://urbanlook.ru/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/Подробнее: http://urbanlook.ru/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/

Источник: https://sroarmo.ru/blog/nalog-ne-prigovor-kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti

Бастион Права
Добавить комментарий