Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Безопасная покупка квартиры: защита от мошенничества

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Рано или поздно практически у каждого человека возникает необходимость в приобретении собственного жилья – покупка квартиры на вторичном рынке или в новострое, получение недвижимости в кредит. Как бы человек не мечтал поскорее оформить сделку купли-продажи и стать полноправным владельцем собственной жилплощади, спешка в этом вопросе ни к чему.

Покупка недвижимости — всегда важное и ответственное событие, и не имеет значения, планируете ли вы купить квартиру в Одессе или приобрести апартаменты в Киеве. Приобретение жилья сопряжено с определенными рисками для покупателя, в т.ч.

потерей денег или утратой права собственности на объект сделки.

Данная статья содержит полезные советы юристов по избеганию основных рисков при покупке квартиры, а также ключевые моменты, на которые потенциальному покупателю стоит обратить особое внимание при выборе жилья.

Опасность №1: Недострой

Явным преимуществом данного вида инвестирования денежных средств является возможность приобретения большей площади по значительно меньшей стоимости, чем готовое жилье.

Стоит сразу оговориться, что право собственности на недвижимость может быть закреплено за покупателем только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

При этом, инвестор рискует потерять капиталовложения, поскольку забрать свои деньги у застройщика в случае недостроя сложно.

Опасность №2: «Проблемная» недвижимость

Даже покупка квартир в новостройках может стать проблемой, если нет всех необходимых разрешительных документов.

Еще больше проблем сопряжено с приобретением вторичного жилья: неприватизированная квартира, залоговая недвижимость, непринятое наследство, в помещении зарегистрированы люди, утеряны документы и прочее.

Конечно, все эти проблемы вполне решаемы, но для их устранения необходимо потратить много времени, денег и сил.

Опасность №3: Мошенничество

Большинство махинаций с квартирами совершается по поддельным документам. Современные технологии, изворотливость и наличие денег позволяют аферистам получать пустые бланки договоров и справок, а также воссоздать полный комплект необходимых печатей.

Бывают случаи, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Еще одной мошеннической схемой является продажа квартир по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер.

Сделка купли-продажи после этого, естественно, является недействительной.

Весьма распространены случаи, когда предложение купить квартиру поступает от людей, которые не являются ее собственниками и никакого отношения к ней не имеют.

Ситуация обостряется еще и потому, что большое количество квартир не внесено в реестр недвижимого имущества, что приводит к невозможности их проверки на принадлежность конкретному человеку.

В свою очередь, профессиональные мошенники умело пользуются этим: получают задаток и сразу исчезают. Найти таких аферистов и привлечь к ответственности практически невозможно.

Опасность №4: Манипуляции с договорами

В настоящее время нередки случаи заключения договоров купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных для покупателя условиях, которые позволяют продавцу абсолютно законно затягивать процесс заключения основного договора или в будущем успешно его оспорить в суде.

Как мы уже убедились, существуют достаточно серьезные риски, связанные с приобретением недвижимости. Само собой, всех опасностей предусмотреть невозможно, поскольку каждый день появляются новые схемы махинаций. Однако, придерживаясь четкого алгоритма действий можно максимально обезопасить проведение сделки купли-продажи квартиры.

Шаг №1: Проверка репутации продавца

Первоначально нужно проверить информацию о квартире. Если речь идет о новострое, поиск следует вести по двум направлениям — застройщику и названию комплекса.

Многие строительные компании понимают, что сведения, имеющиеся о них в Интернете — это первое, чем заинтересуется потенциальный покупатель.

Поэтому, для поддержания своего имиджа, компании могут оперативно мониторить и удалять негативную информацию.

При покупке квартиры от застройщика не лишней станет проверка компании по следующим пунктам:

  • отсутствие ликвидационных процедур, исполнительных производств
  • продолжительность существования юридического лица
  • репутации директора компании, ее учредителей
  • отзывы о ранее завершённых проектах
  • наличие судебных споров

Шаг №2: Проверка квартиры на наличие проблем

В случае с новостройками проверку жилья следует начинать с посещения сайта местной Государственной архитектурно-строительной инспекции, где размещается информация обо всех объектах, к законности сооружения которых имеются вопросы.

Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, покупателю необходимо убедиться, что недвижимость не находится под арестом, в ней не зарегистрированы малолетние, несовершеннолетние лица, а также инвалиды.

Кроме того, нужно выяснить, кто является владельцем помещения, каким образом оно было приобретено и кто будет непосредственно подписывать договор купли-продажи.

Как проверить будущую квартиру перед покупкой?

Для проверки квартир в Украине используются такие реестры:

  • Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество(укр. «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно»)
  • Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества(укр. «Реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна»)

При покупке квартиры нужно знать один нюанс: к сожалению, предпродажная проверка в госреестрах не гарантирует покупателю безопасную сделку покупки квартиры. К примеру, онлайн-проверки недвижимости не приносят результатов в случаях, когда продавец (строительная компания или частное лицо) заранее планирует мошеннические действия.

В таком случае в государственные реестры могут быть внесены необходимые изменения (с помощью как законных, так и незаконных методов).

Тем не менее, проверка квартиры перед покупкой является обязательным этапом подготовки к нотариальной сделке — этот шаг позволяет снизить риск и (в случае возникновения проблем) использовать механизм защиты «добросовестного приобретателя».

Шаг №3: Знакомство с объектом и изучение документов

Если результаты виртуального знакомства с застройщиком устроили, можно планировать непосредственный осмотр объекта. В разговоре с представителем продавца важно также поинтересоваться, по какой схеме осуществляется продажа квартиры. Если речь идет о квартире в уже построенном жилом комплексе, не лишним будет уточнить, почему владелец решил ее продать.

В соответствии с действующим законодательством Украины застройщик может осуществлять продажу квартир в новостройках, за которые будущие жильцы платят заранее, т.е. инвестируя в строительство по одной из схем:

  • создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)
  • членство в фонде финансирования строительства (ФФС)
  • участие в институтах совместного инвестирования (ИСИ)
  • заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

При этом, самой рискованной схемой является инвестирование в квартиры, застройщиком которых выступает физическое лицо. Все дело в том, что застройщик может привлекать подрядчиков по своему выбору. При этом не всегда первоочередным требованием к ним является качество работы. Поэтому очень часто для строительства выбираются те подрядчики, работа которых стоит дешевле.

Как правило, при заключении договора предусматривается уплата 100% стоимости жилплощади. При этом с покупателем заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, часто в простой письменной форме.

Иногда инвесторы все же вспоминают о необходимости нотариального заверения договора, однако представители застройщика утверждают, что такое удостоверение не требуется, свои обязательства они и так выполнят, а инвестор только потратит лишние средства.

Поскольку квартиры в строящемся доме очень часто покупают люди с ограниченным бюджетом, аргументы представителей застройщика в большинстве случаев достигают цели. Покупатель должен понимать, что по закону такой договор является никчемным, то есть застройщик не несет никаких обязательств.

Таким образом, если проект строительства дома (жилого комплекса) окажется неудачным, максимум, на что можно рассчитывать, — подать иск к застройщику с требованием вернуть деньги. В то же время, физическое лицо несет ответственность собственным имуществом, которого может не хватить для компенсационных выплат инвесторам, т.е. решение суда так и останется без исполнения.

В любом случае, каждый сам решает рисковать или нет. Если покупатель все же решил инвестировать в строительство квартиры, следует тщательно проверить проектную и разрешительную документацию, градостроительные условия и ограничения, технические условия на строительство.

У застройщика обязательно должно быть решение местного совета о выделении земельного участка под застройку с указанием характеристик будущей постройки, площади земельного участка и его целевого назначения.

Обязательно наличие государственного акта на землю, если участок передан в собственность.

Если же речь идет об аренде земли, должен быть заключен договор аренды, в котором указываются предел, площадь и технические характеристики объекта строительства.

Если для покупки жилья предлагается участие в фонде финансирования строительства, следует обязательно ознакомиться с правилами фонда. Это позволит оценить все возможные риски. Если планируется участие в ЖСК, стоит изучить устав чтобы знать свои права и обязанности.

Шаг №4: Согласование условий договора купли-продажи

Конечно, условия договора, по которым будет осуществляться покупка квартиры, будут зависеть прежде всего от того, на каком этапе готовности жилья он заключается. Но в любом случае следует обратить внимание на следующие пункты:

  • срок сдачи дома в эксплуатацию (его указания в договоре обязательно)
  • цену, размер и порядок оплаты по договору. Особенно актуальным этот вопрос является в случае покупки жилья с рассрочкой платежа. Важно зафиксировать платежи в гривневом эквиваленте, а также утвердить график платежей и способ внесения средств
  • момент регистрации права собственности. Если застройщик берет на себя обязанность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру, то в договоре обязательно должен быть четко прописан механизм этой процедуры. Если же предполагается, что покупатель будет самостоятельно заниматься регистрацией, в договоре должны быть определены процедура и сроки выдачи соответствующих документов застройщиком
  • процедуру расторжения договора. Стоит выяснить, в каких случаях договор может быть расторгнут, по чьей инициативе, какие будут применяться санкции и когда покупатель сможет вернуть деньги, если потеряет интерес к квартире

Необходимо учитывать тот факт, что вкладывая средства по любой из схем на этапе строительства, предметом покупки будет не квартира, а лишь право ее приобрести после ввода дома в эксплуатацию.

Шаг №5: Заключение договора на покупку жилья

При заключении договора очень важно убедиться, что продавец имеет соответствующие полномочия. Кроме того, производя оплату стоимости квартиры, очень важно получить от продавца расписку о получении денег.

Она должна быть четко сформулирована и написана собственноручно получателем. Только таким образом, согласно закону, можно подтвердить факт передачи денег. При этом даже показания свидетелей при отсутствии расписки не будут считаться достаточным доказательством в суде.

В случае с юридическим лицом оплату целесообразно проводить через банк.

Источник: https://www.lawportal.com.ua/bezopasnaja-pokupka-kvartiry-zashhita-ot-moshennichestva.html

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Хотите купить квартиру и не знаете, с чего начать? Вот несколько советов для новичков, которые пытаются разбираться в предложениях на рынке недвижимости.

Sergey Peterman/Fotolia

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Рассказываем о главных плюсах и минусах новостроек и вторичного жилья.

R.Babakin/Fotolia, Alexander Zamaraev/Fotolia

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как подступиться к покупке квартиры на вторичном рынке? Как действовать, если вы уже нашли подходящий объект и готовитесь к покупке?

Tiko Aramyan/Fotolia

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Вы решились на покупку вторичной квартиры – как найти подходящую? На что ориентироваться? Сколько вариантов придется просмотреть?

SolisImages/Fotolia

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какую квартиру не стоит покупать на вторичке с юридической точки зрения.

Africa Studio/Fotolia

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Подробно о 10 главных шагах при проверке вторичной квартиры на юридическую чистоту.

gpointstudio/Fotolia

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

meailleluc.com/Fotolia

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Обычно покупатели стараются не иметь дело с наследственными квартирами, так как боятся, что неизвестные наследники заявят о правах. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски?

Furan/Fotolia

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Вторичный рынок жилья многообразен: это и хрущевки, и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент: вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Cara-Foto/Fotolia

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Если вас заинтересовала квартира, стоит изучить ее повнимательнее. Правило первое: приходите на показ в светлое время суток.

Kzenon/Fotolia

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Часть собственников панельных хрущевок планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос. Есть ли смысл в такой покупке?

ykarachev/Fotolia

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

В течение какого срока дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав при приватизации квартиры?

Photographee.eu/Fotolia

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Квартиры-студии обычно продаются в новостройках и спальных районах, но недавно стали встречаться объявления о продажах студий в старом фонде. Как появляются такие предложения и какие риски с ними связаны?

invizbk/Fotolia

Как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый инструмент продаж в России, с помощью которого теперь можно купить и квартиру. Основное преимущество системы аукционных торгов — возможность приобрести юридически чистую квартиру по самой низкой на рынке цене.

maglara/Fotolia

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Участие в торгах по продаже недвижимости лишь на первый взгляд кажется легким, приятным и беспроигрышным занятием.

spaxiax/Fotolia

Что нужно узнать о районе, прежде чем купить квартиру

«Город мой, район не мой» ─ эта фраза не пригодится вам после новоселья, если вы потратите пару дней на то, чтобы хорошо узнать новый район, еще перед тем как покупать квартиру.

mihail209/Fotolia

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

Одни хотят купить квартиру в доме под снос и выиграть при расселении, другие боятся, что вложатся в жилье и ремонт и внезапно окажутся в черном списке. Как правильно выбирать вторичку в Москве?

Alexander Zamaraev/Fotolia

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

Viacheslav Iakobchuk/Fotolia

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Наиболее опасные мошеннические схемы при продаже квартиры на вторичном рынке.

pixs:sell/Fotolia

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

Вам наверняка что-то не понравится при осмотре, однако мелочи не должны отпугнуть от покупки. Обращайте внимание только на значимые вещи, иначе вы рискуете упустить хорошее предложение.

Khorzhevska/Fotolia

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/20_statey_o_tom_kak_kupit_vtorichnuyu_kvartiru/6230

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Такой вопрос является очень весомым при покупке недвижимости потому что, каждый человек хочет вкладывать свои собственные средства с минимальными рисками.

Именно поэтому часто выбирают вторичный рынок недвижимости, так как этот вариант предусматривает скорее всего, практическое получение недвижимости в собственность в отличие от, например, участия в финансировании жилья на стадии строительства.

Какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

  • Покупка квартиры по фиктивной доверенности.
  • Приобретение квартиры где прописаны малолетние дети, или временно выписанные лица.
  • Заключение договора задатка, или предварительного договора без соблюдения предусмотренной законодательством письменной форме с нотариальным удостоверением.
  • Покупка квартиры отчуждения которой запрещено.
  • Квартиры в которых осуществлялась незаконная перепланировка.

Действия покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке

Давайте рассмотрим перечень действий, которые Вам необходимо осуществить для законной и безопасной покупки квартиры на вторичном рынке и тем самым уменьшить риск покупки квартиры у недобросовестных продавцов.

1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру. Это могут быть например:

  • Договор купли-продажи;
  • Договор мены;
  • Договор дарения;
  • Завещание;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Свидетельство по праве на наследство;
  • Акт о приватизации и др.

Каждый из указанных документов имеет свою юридическую специфику и должен быть проверен на предмет соответствия законодательству.

В данном случае нужно проверить, является ли продавец добросовестным приобретателем своего объекта недвижимости.

Для этого проверяются права предварительных (первичных) владельцев, а также соответствие правоустанавливающих документов нормам действующего на момент их создания, законодательства.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Нужно подчеркнуть, что ни в коем случае не стоит иметь дело с копиями правоустанавливающих документов, даже заверенными нотариально, а истребовать у продавца оригиналы для осмотра и сверки данных.

2. Проверка продавца и документов продавца.

  • Паспорт;
  • Карточка налогоплательщика.

При осуществлении такой проверки нужно обратить внимание на соответствие данных паспорта и идентификационного кода данным, которые отражены в правоустанавливающих документах. Обязательно проверить паспорт продавца на наличие или отсутствие фото по достижению 25-ти, или 45-летнего возраста.

Также при общении с продавцом, если он имеет признаки злоупотребления алкоголем, нужно потребовать документ о медицинском освидетельствовании состояния здоровья. Стоит получать такой документ вместе с потенциальным продавцом для того, чтобы предотвратить их подделку или покупку.

В противном случае Вы рискуете, что данное лицо может быть признано, в судебном порядке, недееспособным, что договор купли-продажи будет признан недействительным и применения судом двойной реституции, когда каждая из сторон возвращается в прежнее состояние, то есть продавец получает квартиру, а покупатель потраченные на покупку средства.

Однако на практике такое возвращение денег является почти не реальным.

Если продавец на момент осуществления продажи квартиры находится в браке, необходимо получить письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу данной недвижимости. Такое же согласие понадобится, если продавец является единственным владельцем данной квартиры.

Обязательно требуйте от продавца предоставления формы № 3. В таком документе указывается информация о прописанных в данной квартире лицах.

3. Проверка прав собственности в реестрах.

  • Получение выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек, Единого реестра запретов отчуждения недвижимого имущества. Такой документ можно получить исключительно у нотариусов потому, что они имеют отдельный доступ.
  • Получение Информационной справки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Данную проверку можно осуществить воспользовавшись сервисом сайта Министерства юстиции Украины по следующей ссылке -https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1, а также воспользовавшись услугами Центров предоставления административных услуг (ЦНАП), которые расположены в соответствующих районах города Киева.

В данных реестрах можно получить информацию на запросы по ФИО владельца недвижимости и адресу объекта недвижимости.

Обратите внимание:

– Указанные сервисы могут иметь не полную информацию, поэтому лучше обращаться к нотариусам относительно получения выписок и информационных справок;

– Не все объекты недвижимости являются внесенными в соответствующие реестры в связи с этим, если Вы получили информационную справку где указывается информация, что сведения отсутствуют, советуем обратиться с запросом в БТИ для получения информационной справки о регистрации права собственности на объект недвижимости, которая Вас интересует.

4. Проверка информации об объекте в Едином государственном реестре (ЕГР) судебных решений.

С этого реестра Вы получите информацию, не была ли даная квартира, или не является ли сейчас предметом судебных споров, а также информацию о судебных решениях, которые были вынесены по ней.

Проверить информацию с помощью данного сервиса можно по следующей ссылке: http://www.reyestr.court.gov.ua, введя адрес квартиры.

5. Подписание предварительного договора купли-продажи квартиры.

На сегодняшний день, риэлторы часто предлагают покупателям подписывать предварительные договоры купли-продажи квартиры поэтому нужно обратить внимание на нормы действующего законодательства, регулирующие данный вид правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, – в письменной форме.

Согласно ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

В соответствии с пунктом 4 статьи 203 ГК Украины, сделка должна совершаться в форме установленной законом.

На что обратить внимание при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры?

  • Желательно обеспечить явку всех лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.
  • Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.
  • Сверить реквизиты продавца / продавцов с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);
  • Предметом предварительного договора должны быть обязательства сторон, о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу, который отвечает право устанавливающим документам продавца / продавцов.
  • Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.
  • Определить место подписания основного договора.
  • Сумма основного договора в гривнах.
  • Определить обязанности сторон.
  • Согласовать ответственность сторон.
  • После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.

Также, стоит быть осторожными, если Вам предлагают подписать договор о намерениях, ведь согласно части 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, договор о намерениях (протокол о намерениях и т.п.

), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, нельзя считать предварительным договором.

Итак, из вышеизложенного становится понятным, что купля-продажа квартиры является делом ответственным, кропотливым и требует профессиональной юридической специализации в данной сфере, поэтому для правильной подготовки, сопровождения и осуществления данных сделок предлагаем обратиться в специализированные юридические фирмы, предоставляющие полный спектр соответствующих услуг.

популярности страницы Как купить квартиру на сайте Лотыш и Партнеры – 5

Источник: https://abal.com.ua/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke.html

Перечень действий при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ряд подходов, способных помочь уберечь себя от встречи с мошенниками.

Анализ документов

В первую очередь проверьте наличие и правильность оформления всех правоустанавливающих документов. Они должны быть предоставлены вам в оригинале.

Стоит проверить:

  • завещание;
  • договор купли-продажи, мены или дарения;
  • свидетельство права на наследство;
  • свидетельство права собственности;
  • акт приватизации.

Если текущий владелец ранее также приобрел желаемую вами жилплощадь, стоит проанализировать правильность заключения сделки с предшествующими продавцами.

Также попросите форму №3, в которой перечислены все прописанные на жилплощади лица. После вам потребуется письменное и нотариально заверенное согласие всех прописанных лиц и супруга владельца на продажу недвижимости.

Проверка продавца

Для анализа запросите у продавца оригинал паспорта и ИНН. Обратите внимание на все факторы, которые могут указывать на недействительность паспорта. В нем должны быть вклеены фотографии в 25 и 45 лет, данные должны совпадать с информацией, что указана в правоустанавливающих документах.

Если при общении с владельцем недвижимого имущества вы заметили признаки злоупотребления алкоголем или какие-либо другие психические отклонения, попросите предоставить справку о дееспособности.

Если после заключения сделки продавец будет признан недееспособным, ваша сделка может быть аннулирована. В результате вы будете обязаны вернуть жилье, а вам будут возвращены деньги.

Но как показывает практика, процесс обратного обмена занимает очень продолжительное время.

Проверка наличия прав собственности в реестрах

Обратитесь к нотариусу, чтобы он предоставил вам заверенные выписки о приобретаемом жилье из Реестра прав собственности. Также потребуются данные об объекте из Реестра ипотек и Единого реестра запретов отчуждения. Вам потребуются справки из перечисленных реестров, которые можно получить самостоятельно через сайт Министерства юстиций Украины или через любой ЦНАП.

Получение информации об объекте из ЕГР судебных решений

В Едином государственном реестре судебных решений хранится информация о недвижимости, которая была предметом судебных споров. В ЕГР вы можете получить всю информацию о таких делах и вынесенных решениях.

Заключение предварительного договора

В нем оговариваются сроки и условия, по которым будет заключен основной договор купли-продажи. Этот предварительный документ является подтверждением того, что сделка не будет сорвана за время, пока собственнику потребуется собрать необходимые бумаги, а покупателю – подготовить требуемую сумму средств.

На что обратить внимание при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры?

  • при подписании должны присутствовать все лица, которые могут претендовать на имущество, а также непосредственно продавец и покупатель;
  • продавец должен предоставить оригиналы правоустанавливающих документов, паспорта, ИНН, свидетельства о браке/разводе для осмотра и сверки с реквизитами в договоре;
  • в предварительном документе должны быть прописаны сроки, место заключения основного договора, его сумма, обязанности и ответственность сторон;
  • каждая страница должна быть подписана.

Приобретение квартиры на вторичном рынке – это сложный процесс, в течение которого требуется постоянная сверка с законодательством, предельное внимание ко всем этапам процедуры.

Чтобы подготовиться к покупке и заключить сделку по всем правилам, стать полноправным владельцем недвижимого имущества, рекомендуем доверить всю работу специалистам в сфере недвижимости.

Юристы АН «Европа» проводят предварительную инспекцию всех документов и юридической истории объекта перед включением его в базу.

Также вы можете рассчитывать на помощь в выборе подходящего по всем вашим требованиям предложения, полное сопровождение в процессе заключения сделки и информационную поддержку на каждом из этапов. Чтобы узнать о существующих предложениях и получить подробную консультацию, свяжитесь с нами по телефонам: 77-108-77, 77-101-71 или посетите наш офис по адресу: Одесса, ул. Базарная, 3-Б.

Источник: https://www.048.ua/news/2261247/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-na-vtoricnom-rynke

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: советы экспертов

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Перед покупкой трезво оцените возможности и пожелания, если необходимо брать банковский кредит, то выберите надежный банк с выгодными условиями. Процесс поиска вариантов квартиры и юридическое оформление сделки разделяется на несколько этапов, выполняйте рекомендации профессионалов.

Выбор вариантов

Не останавливайтесь на первом попавшемся, ищите альтернативы. Чем больше – тем лучше. Спрашивайте у соседей и знакомых, поинтересуйтесь приобретенным опытом у тех, кто недавно совершал такую сделку. Большой выбор квартир вторичного рынка размещен на сайте DOM.RIA.

На нем размещена не только письменная информация о предложениях, но и фотографии фактического состояния помещений. Дополнительные сведения позволяют не терять время на ненужные осмотры. Если цена слишком отличается от средней – не стоит терять время на такие предложения.

На что обращать внимание при осмотре квартиры

Квартиры на вторичном рынке могут иметь скрытые дефекты. Проверьте наличие пятен в углах, состояние половых покрытий, работоспособность инженерных систем. Часто косметический ремонт делается в целях сокрытия проблем, внимательно осмотрите архитектурные элементы. Поговорите с соседями, узнайте их мнение о проживающих.

Обязательно сравните план квартиры с чертежами в техническом паспорте, выданными БТИ. Сходите с продавцом в ЖЕЭК и поинтересуйтесь своевременностью и полнотой расчетов за коммунальные платежи. Если владелец отказывается лично посещать учреждение, то это должно насторожить покупателя.

Эти советы, как правильно покупать квартиру на вторичном рынке минимизируют риски приобретения некачественного жилья. Если все устраивает – приступайте к проверке документов.

Когда сделка признается недействительной

Есть несколько причин, на основании которых судебные органы признают сделку покупки квартиры неправомочной.

  • Не все прописанные в квартире дали свое письменное согласие на продажу.
  • В случае прописки несовершеннолетних нет разрешения на продажу от местных органов опеки. Имейте в виду, что орган опеки дает разрешение только в том случае, если дети имеют новые помещения для проживания. Если продавец не имеет нового жилья на момент подписания договора продажи старого, то по суду дети могут проживать в старой квартире. Проверяйте факт нового жилья и место проживания детей. Это важная информация для тех, кто интересуется, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке
  • Сделку совершали недееспособные лица. К ним относятся личности, ограниченные в правах по решению судебных инстанций, алкоголики и наркоманы.
  • Если квартира заложена в качестве гарантии кредита.

Перед заключением сделки внимательно проверяйте документы, чем больше источников информации, тем лучше. Выгоднее всего покупать квартиру у непосредственных собственников, но найти их сложно. Большинство объявлений на специализированных сайтах или в печатных средствах массовой информации размещают риелторы.

Изменения в правилах регистрации жилья

Последнее Постановление кабинета министров Украины изменяет порядок государственной регистрации прав собственности. С 1. 01.

2016 года вносить данные о собственности можно у нотариусов или государственных регистраторов. Подтверждением права собственности является запись в созданном Государственном электронном реестре.

На руки выдается распечатанная выписка, срок ее действия не ограничивается.

Перечень документов, предоставляемых продавцом

  • Оригинал свидетельства на право владения собственностью. Регистрационная отметка в БТИ для квартир с регистрацией до 2016 года обязательна. Для новых квартир достаточно распечатки из электронного реестра.
  • Оригинал справки идентификационного кода и паспорт.
  • Письменное согласие супруга и всех прописанных лиц на право совершения акта продажи. Если есть несовершеннолетние, то должно быть разрешение органов опеки. Такой же документ должен быть и на лицо, лишенное или ограниченное в дееспособности.
  • Справка из судебных инстанций об отсутствии запретительных решений на любые юридические действия с недвижимостью. Данные берутся из Единого реестра судебных решений. Для оценки стоимости нужна справка об экспертной оценке.

Покупатель должен предоставить:

  • Документы, подтверждающие личность, справку о присвоении идентификационного кода. Если покупатель состоит в браке, то нужно иметь соответствующее свидетельство и письменное согласие второго супруга.
  • Если в семье имеются несовершеннолетние дети, но требуется справка из органов опеки.

Тщательная проверка документов – успешное решение проблемы как купить квартиру на вторичном рынке самостоятельно.

Способы обмана

Возможность получения большой прибыли привлекает мошенников. Какие способы они используют?

  • Нанимают квартиру на ограниченный срок и в это время продают ее. Подделать справки с учетом сегодняшнего уровня развития техники не сложно. Для предупреждения узнавайте информацию о владельцах у соседей, не поленитесь с ними сходить в ЖЭК. Такие предложения вызвали “уважительные” отговорки – не подписывайте договор и не оплачивайте покупку.
  • Продают квартиры по копиям документов нескольким покупателям. Требуйте только оригиналы документов, проверяйте самостоятельно информацию у нескольких источников.
  • Предлагают значительно занизить стоимость квартиры с целью минимизации платежей в государственный бюджет, а потом по различным уважительным причинам требуют признание договора недействительным через суд. Покупатель имеет возможность возвратить только документально подтвержденную сумму оплаты, все “теневые” деньги теряются.
  • Требование задатка без нотариально оформленного договора. Договор, заключенный без присутствия нотариуса и не имеющий его печати, считается недействительным и никаких последствий в случае его нарушения не наступает.

Эти сведения помогут решить проблему, как грамотно купить квартиру на вторичном рынке.

Вывод

Покупка квартиры – вложение больших средств. Чтобы их не потерять – в точности соблюдайте рекомендации по выбору квартиры и проверке добросовестности продавца. Документы оформляйте по существующему законодательству.

Источник: https://joinfo.ua/business/realestate/1184872_Kak-pravilno-kupit-kvartiru-vtorichnom-rinke.html

Как безопасно купить квартиру

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

И при покупке жилья в новостройке, и на вторичном рынке есть риск остаться у разбитого корыта – но этого можно избежать.

Когда в кошельке наконец-то есть сумма, которая приближает к покупке заветного жилья, начинаются сомнения, — купить квартиру на вторичном рынке или в новостройке? И дело не только в расположении, возможности перепланировки и качестве коммуникаций: многие боятся стать жертвой мошенников или недобросовестных застройщиков, и в итоге остаться и без квартиры, и без денег. Как купить жилье без риска оказаться у разбитого корыта — читайте ниже.

КВАРТИРА НА БУМАГЕ

Многие отдают предпочтение покупке квартиры в новых домах. И неудивительно, ведь в этом есть два существенных плюса. Во-первых, вы можете сделать все “под себя” (сантехника, добротные трубы, умные радиаторы отопления и энергосберегающее оборудование, счетчики воды и тепла по последнему слову техники и т.д.).

Во-вторых, стоимость квадратного метра на первичном рынке дешевле, а значит, появляется возможность купить больший метраж за те же деньги. Особенно это касается домов, строительство которых не завершено на момент сделки. Рассмотрим подробно этот вариант, поскольку благодаря своим преимуществам он очень популярен среди украинцев. А между тем именно он имеет больше всего недостатков.

Блоги Татьяна Перевощикова

И главный состоит в том, что уплатив деньги, человек становится лишь инвестором (дольщиком) строительства, а не хозяином собственной квартиры.

Это серьезный риск, так как объект может оказаться недостроенным вовремя или вообще будет заморожен из-за мошенников, которые изначально не планировали сдавать дом в эксплуатацию.

Только знание действующего законодательства, проверка документов застройщика от А до Я и грамотное заключение договоров может уберечь покупателя от покупки кота в мешке.

Под лупой адвоката

Перед сделкой нужно проверить информацию о том: кто застройщик, сколько времени он работает на рынке, сколько он сдал объектов, историю их возведения, наличие-отсутствие судебных исков против застройщика, а также его финансовое состояние (не близок ли он к банкротству).

После этого предстоит посетить отдел продаж и проверить следующую документацию:

  • регистрационные документы компании;
  • лицензию на строительные работы (с указанием целевого назначения);
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (лучше, если он в собственности застройщика, а не арендован);
  • договор генерального подряда;
  • документы о создании фонда финансирования строительства (фонда операций с недвижимостью) и правомерность его создания;
  • разрешение на строительство дома именно на данном земельном участке;
  • проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
  • уступка имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;
  • техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и прочее.

Лучше, если с самого начала за проверку берется адвокат, так как увидеть сканы или копии документов недостаточно. Полученную информацию нужно изучить, проанализировать, сопоставив все факты, и добиться соблюдения интересов инвестора в договоре (нотариус от застройщика все равно “играет” на стороне застройщика).

К примеру, нередко покупателю предстоит оплатить разницу между фактической площадью и той, которая указана в документах. Может оказаться, что в процессе строительства площадь вашего жилья увеличилась, а поскольку вы уже сделали вклад, то другого выхода, кроме как оплатить новоявленные метры, у вас нет.

Блоги Иван Божко

Застройщик не всегда честно поступает в таком случае, и часто сдирает за “бонусную” жилплощадь завышенную цену. А погрешность иногда оказывается в 10 кв. м и даже больше, в итоге сумма доплаты за нее нарисовывается просто космическая.

Поэтому необходимо проконтролировать, чтобы в договоре была указана максимальная разница (это не более 2 кв. м), за которую доплатит клиент. Причем по заранее оговоренной адекватной цене.

Иногда инвестор — покупатель квартиры — приходит к застройщику через брокера. Бытует мнение, что якобы он обеспечит безопасность сделки. Увы, это не всегда так. Нет никакой гарантии, что проверку документов действительно добросовестно и качественно проведут. Как и уверенности в том, что агентство недвижимости понесет ответственность в случае нарушения прав его клиента.

Утром — деньги, вечером — стулья

Деньги вносятся в кассу компании застройщика либо же уплачиваются через банк. При этом, несмотря на скидки при полной оплате, лучше перестраховаться и не вносить 100% стоимости — это необходимо согласовать и указать в договоре о инвестировании в строительство. Если все же объект окажется проблемным, то хоть какую-то сумму покупатель сбережет. 

После сделки у него на руках должны остаться документы, подтверждающие полную оплату или внесение стартового взноса, договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем (неотъемлемая часть договора — график платежей) и ключи от квартиры, — даже если дом еще не завершен, ключи уже должна быть.

Несмотря на то, что некоторые застройщики прописывают в договоре возможность возврата средств, на практике, если инвестор передумал совершать покупку, это сложно реализовать.

Любой застройщик уже давным-давно вложил ваши деньги, и в лучшем случае вам, как инвестору, предложат перепродажу или переуступку (когда предлагается уступить все права и обязанности другому инвестору и таким образом вернуть вложенные деньги).

ПЛАТИ И ЖИВИ!

Приобретение жилья на вторичном рынке имеет больше преимуществ. Вы видите, что и у кого покупаете, можете сразу въехать и быть полноценным хозяином. Но риски в таком случае тоже есть.

Например, продавец может оказаться мошенником, предъявить поддельные документы, могут появиться люди, которые имеют какие-то права на квартиру уже после того, как вы отдали за нее деньги или же за ней обнаружится судебный шлейф.

Дабы избежать неприятностей, покупатель должен потребовать у продавца такие документы:

— паспорт и справку о присвоении ИИН;

— правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда, договор о разделе имущества, доверенность на осуществление сделки);

— справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по форме-3;

— экспертную оценку недвижимости;

— справку о наличии-отсутствии долгов за коммунальные услуги;

— согласие супруга-супруги на продажу (вне зависимости от совладения);

— разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети.

Помимо этого необходимо проверить по реестрам легитимность предыдущих сделок с данной недвижимостью.

Ну и нельзя не остановиться на способах оплаты покупки квартиры.

Это может быть перевод денег на банковский счет, при этом продавец платит налог 5-15% цены жилья и оценку недвижимости, а потом еще пополам с покупателем 1% госпошлины, 1% пенсионного сбора и 1% комиссии нотариусу.

Можно осуществить сделку и через договор дарения. В этом варианте налоги меньше, но рисков больше — даритель может передумать/оказаться аферистом и начать оспаривать договор в суде.

После заключения сделки на руках у покупателя должны остаться:

  • документ, подтверждающий полную оплату;
  • договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариусом;
  • техпаспорт на квартиру;
  • ключи от нее.

Главное же, что какой бы вариант вы не выбрали, необходимо быть предельно внимательным, изучить каждую запятую всех документов и лучше не экономить на адвокате. Ведь на кону стоит не только немалая сумма, но и мечта — мечта о счастливой жизни в собственной квартире. 

Присоединяйтесь также к группе ТСН.Блоги на  и следите за обновлениями раздела!

Источник: https://tsn.ua/ru/blogi/themes/law/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-903930.html

Бастион Права
Добавить комментарий