Что такое прямая продажа квартиры

Недвижимость в США. Виды Продаж

Что такое прямая продажа квартиры
В этом случае владелец выставляет объект недвижимости на продажу через своего агента.  

Преимущества:

  • Возможность купить недвижимость за достаточно короткий период времени. Оформление занимает 2-3 недели, максимум 30 дней.
  • Дополнительное финансирование при прямой продаже не представляет трудностей.

Недостатки:

  • Цена не самая выгодная из всех возможных вариантов.

Short Sale (Шорт Сейл)
 

Преимущества:

  • Очень выгодная цена за объект недвижимости.

Недостатки:

  • Сроки рассмотрения предложения банком и оформления необходимых документов занимает от одного до трех месяцев.
  • Многие квартиры продаются только при условии оплаты без кредита. (Cashdeal), или необходимо специальное согласование с банком. Ставки банка по кредиту на квартиры, которые продаются по ShortSale(Шорт Сейл), как правило, в 2 раза выше стандартных ставок.
  • Состояние квартир часто не самое лучшее, поскольку бывшие жильцы были выселены из них по решению суда.

Foreclosure (Форекложе)
 

Банк забрал квартиру за неуплату. Собственником квартиры является банк.

Преимущества:

  • Квартира является собственностью банка и освобождена от разного рода претензий. Это прямая продажа квартиры от банка.
  • Сделка купли-продажи осуществляется быстрее, чем при ShortSale(Шорт Сейл).

Недостатки: 

  • На согласование банком стоимости продажи потребуется значительное время. В течение 2-3 месяцев банк будет собирать все предложения, чтобы затем выбрать из них самое выгодное по цене.
  • В большинстве случаев по продаже таких квартир, банк рассматривает только предложения по оплате без использования кредита (Cashdeal). В противном случае потребуется особое согласование с банком. Как правило, ставки банка по кредиту на квартиры, которые продаются по Foreclosure(Форекложе), выше стандартных ставок в два раза.
  • Состояние квартир часто не самое лучшее, т.к. люди съезжали оттуда по решению суда. Клиент должен быть готов к тому, что потребуется ремонт.
  • Торговля с продавцом в устной форме невозможна. 

 Auction (Аукцион)

 Преимущества:

  • Низкие цены
  • Квартира является собственностью банка и освобождена от разного рода претензий. Это прямая продажа квартиры от банка.
  • Сделки заключаются в очень короткие сроки, вплоть до нескольких дней после завершения аукциона.

Недостатки:

  • На аукционе продают не самые лучшие варианты объектов недвижимости. Здесь банки выставляют на продажу те квартиры, которые им не удалось продать другими способами.
  • Клиент должен быть готов к тому, что потребуется ремонт.

Документы и Контракты

Известно, что процесс покупки или продажи недвижимости в США происходит при участии посредников (брокеров), которые являются представителями интересов покупателя и продавца.   Во время первой встречи брокера продавца и клиента между ними заключается договор на продажу недвижимости.

В большинстве случаев этот документ является контрактом на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell).   Следующим видом договора, заключаемого между брокером и продавцом недвижимости, может быть контракт на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency).

В контракте сказано, что в том случае, если продавец находит покупателя без участия своего брокера, то он не обязан выплачивать брокеру комиссионные.   Еще одним видом договора является открытый контракт (Open Contract). Он подразумевает возможность продавца заключать договор одновременно с несколькими брокерами. Комиссионные достаются тому брокеру, который сумеет продать объект.

Тем не менее, открытый контракт менее популярен, т.к. согласно существующим правилам, он не позволяет каждому брокеру поместить информацию по продаже объекта в единой компьютерной базе данных (Multiple Listing Service – MLS).  

Между брокером покупателя и его клиентом заключается специальный контракт.

В нем оговариваются пожелания покупателя относительно того, какую конкретно недвижимость в США он хотел бы приобрести: населенные пункты, где будет проводиться поиск; тип объекта недвижимости (квартира, участок земли или дом в США); время действия контракта и процент комиссии.

  В Соединенных Штатах законодательно установлено следующее требование: если покупатель, в течение срока действия контракта между ним и брокером, приобретет оговоренный сторонами тип недвижимости в городе, также согласованном сторонами, но воспользовавшись при этом услугами другого брокера, это обяжет его заплатить прежнему брокеру (с которым у покупателя контракт) все комиссионные.   Зачастую брокер покупателя может получить комиссионные и у продавца объекта недвижимости, т.к. их сумма уже включена в оценочную стоимость данной недвижимости. В таком случае брокер не сможет получить комиссию вторично от клиента-покупателя.

Задать вопрос | Отправить Заявку

Источник: https://bakler.net/sales.html

Квартиры

Что такое прямая продажа квартиры

Сортировка:

Цена Площадь До метро

Предлагается к продаже светлая, уютная квартира на третьем этаже S=31,2 в шаговой доступности от метро Приморская. В квартире произведен качественный ремонт. Окна выходят на тихую ул. Шевченко. Парадная в хорошем состоянии, соседи спокойные. Один собственник.

31.2 м2 , 3 эт.

4 700 000 i

150 641 за м2

Суздальский пр-кт., 77, к.2, литера А

3 к.кв.

Предлагаем приобрести светлую, просторную и тёплую квартиру в тихом и спокойном районе с развитой инфраструктурой. Один собственник. Первая продажа квартиры, обременения и долгов нет. Перепланировок в квартире не было, подходит под ипотеку. Ремонт обычный косметический, чисто, можно въезжать и жить. В районе много зелени,чистый воздух.

Парки, рядом есть школа, садики, крупные гипермаркеты Окей, Карусель и Лента в пешей доступности от дома. Нет проблем с парковкой машин. Удобный заезд на КАД. До метро Гражданский проспект 7-10 минут на транспорте . Общая площадь квартиры 62.30 кв.м; площадь комнат 17.6+16.1+11.7 кв.м. Лоджия застеклённая на солнечную сторону, раздельный санузел.

Планировка смежно-изолированная, Приглашаем на просмотры , звоните и записывайтесь заранее.

62.3 м2 , 6 эт.

5 400 000 i

86 677 за м2

4 к.кв.

Вашему вниманию предлагается уютная четырехкомнатная для дружной семьи. Инфраструктура: Рядом расположено несколько школ, детских садов, магазины, кафе, аптеки и пр. Есть парки и скверы для прогулок. Отличная планировка: Уютная квартира с тремя изолированными комнатами и одной комнатой совмещенной с кухней отлично подходит для семьи с детьми. Сан.узел раздельный.

Карман на 2 квартиры. Есть место для хранения вещей. Комфортный 4 этаж. Отделка: В квартире выполнен ремонт. Остается шкаф-купе в коридоре(если необходим). Изначально была трехкомнатная квартира, перепланировка узаконена. Транспортная доступность: Недалеко станция метро Пионерская. Документы: Один взрослый собственник. В собственности более 5 лет. Встречная покупка.

Звоните, приходите на просмотр!

67.4 м2 , 4 эт.

7 000 000 i

103 858 за м2

1 к.кв.

Продаётся 1 комнатная квартира в ЖК Юнион площадью 40.40 кв.м (площадь комнаты 17 кв.м, кухня 14,5 кв.м.) Квартира с ремонтом. В квартире остается кухня. Развитая инфраструктура. В шаговой доступности школа и детский сад. Транспортная доступность к метро Купчино. Один взрослый собственник.

40.4 м2 , 16 эт.

4 400 000 i

108 911 за м2

1 к.кв.

Продаётся 1 комнатная квартира в Московском районе г. Санкт-Петербурга на расстоянии 20 мин пешком от м. Звездная. Огромная застеклённая лоджия 6.8 м2. На лоджии установлены “теплые” стеклопакеты. Удобный раздельный сан.узел раздельный санузел. Помещается стиральная машина. В прихожей- большая гардеробная.

На этаже 6 квартир- есть тамбур для детских колясок и велосипедов. Во дворе детские и спортивные площадки, школа и Детские сады. Требуется косметический ремонт. Прямо под окнами Пулковкий парк. Рядом большой комплекс сетевых торговых центров. Отличное транспортное сообщение. Недалеко выезд на КАД и ЗСД.

34.9 м2 , 4 эт.

4 300 000 i

123 209 за м2

Ветеранов пр-кт., 173, к.7

2 к.кв.

Продам светлую и просторную “евротрёшку” на 12 этаже нового 12 этажного дома в современном жилищном комплексе “Солнечный Город”! Общая площадь – 57.5 кв.м. Высокие потолки – 2.9 м. Раздельный санузел с ванной. Большая остекленная лоджия с панорамным остеклением в пол на две стороны – 12.16 кв.

м! Просторная кухня-гостинная (17,03 кв.м.) и комнаты (10.4 кв.м и 13 кв.м.). Широкий обзор! Окна выходят на 3 стороны.

Качественный отделка от застройщика – “Тёмный шоколад”! Есть возможность покупки паркинга (выход с лифта)! На территории располагаются ухоженные аллеи, велосипедные дорожки по периметру, малые архитектурные формы. Главный акцент проекта – зеленый пешеходный бульвар.

Он проходит через все кварталы и ведет к центральной площади. Один из главных принципов – двор без машин. Предусмотрены подземные паркинги, автостоянки за пределами дворов. В квартале уже заселены первые дома, открылись два детских сада и школа, а также магазины, аптеки, пекарни.

Транспортная доступность проекта обеспечивается близостью Петергофского шоссе и КАД, развитой сетью общественного и коммерческого транспорта, в 15 минутах езды располагается станция метро «Проспект Ветеранов», в 5 минутах ходьбы – ж/д станция «Сергиево» Балтийского направления.

Микрорайон, где располагается «Солнечный город», один из самых зеленых в Петербурге. Новый квартал окружают 4 крупных парка, рядом Финский залив. Менее получаса езды до великолепных исторических резиденций – Константиновского дворца и Петергофа. Рядом расположены ТРК «Жемчужная плаза», «Лента», «Леруа Мерлен» и другие. Рассмотрим любые формы оплаты Звоните!

57.48 м2 , 12 эт.

7 100 000 i

123 521 за м2

Продаётся 3 комнатная квартира. Общая площадь 76.2. Состояние квартиры удовлетворительное, требуется косметика. Под ипотеку подходит. Показы по договоренности.

76.2 м2 , 4 эт.

8 900 000 i

116 798 за м2

1 к.кв.

Продам светлую и просторную однокомнатную квартиру на 4 этаже нового 10 этажного дома в современном жилищном комплексе бизнес-класса “ЖК ПАЛАЦИО” на Васильевском острове! Общая площадь 37.04 кв.м. Совмещенный санузел с ванной. Просторная кухня -10.13 кв.м. Большая комната – 17.6 кв.

м. Качественный ремонт от застройщика – Отделка “Шоколад”! Солидные соседи! На этаже нет квартир-студий! Большая остекленная лоджия с панорамным видом выходит на 26 линию Васильевского острова. Закрытый большой охраняемый двор без машин, с детскими и спортивными площадками.

В самом доме расположены аптеки, рестораны, фруктовые лавки, стоматология, продуктовые магазины и кафе. 200 метров до парка Василеостровец! В пешей доступности музей Эрарта, Севкабель, тир, Ледокол “Красин” Есть возможность покупки паркинга в этом доме.

Рассмотрим любые формы оплаты Звоните!

37.04 м2 , 4 эт.

7 100 000 i

191 685 за м2

Мурино, Шоссе в Лаврики ул., 57, к.1

2 к.кв.

Продам светлую и просторную “евротрёшку” на 12 этаже нового 15 этажного дома в современном жилищном комплексе “Муринский Посад” Дом принят в ноябре 2019г. Общая площадь 64,1 кв.м. Раздельный санузел с ванной. Просторная кухня-гостиная – 20.35 кв.м с пятым углом и остекленной лоджией – 3.22м. Большие комнаты на две стороны – 16.

74 и 12.96 кв.м. Качественная отделка от застройщика! Близость загородных курортов и зон отдыха дает вам прекрасную возможность разнообразно проводить свои выходные. «Охта Парк», «Северный склон», трамплин в Кавголово, озера и река несомненно будут оценены по достоинству любителями активного отдыха.

Близость к торгово‐развлекательным центрам, ресторанам, игровым клубам, магазинам, салонам красоты и медцентрам. В самом комплексе и в шаговой доступности к кварталу находятся небольшие магазины с хорошим ассортиментом на каждый день.

В 15 минутах езды расположен крупный торговый центр «Северный Молл», где работают «Ашан», «Леруа Мерлен», «Детский мир», «Буквоед», «Лэтуаль» и другие магазины.

На автомобиле вам будет удобно добраться и до одного из двух крупнейших в городе ТРЦ — «МЕГА Парнас» На территории квартала запланировано строительство 2 детских садов и средней общеобразовательной школы. Всего 15-20 минут пешей прогулки до ст. м . “Девяткино” Рассмотрим любые формы оплаты Звоните!

64.1 м2 , 12 эт.

6 130 000 i

95 632 за м2

Предлагается к продаже элитная квартира в ЖК “Серебряные зеркала”. Дом под охраной и закрытый двор с игровой и спортивной площадкой. Подземный паркинг. Квартира с качественным ремонтом, гардеробная и кладовая.

77.6 м2 , 2 эт.

13 890 000 i

178 995 за м2

Среднерогатская ул., 12, к.1

Студия

Предлагается к продаже квартира-студия с предчистовой (белой) отделкой в сданном доме комфорт-класса. Площадь без лоджии 28.3м, лоджия 5,58м. Дизайнерская отделка в парадных, вентилируемый фасад, благоустроенная территория, развитая инфраструктура. Квартира без обременений.

28.3 м2 , 7 эт.

3 980 000 i

140 636 за м2

3 к.кв.

Продаётся двух сторонняя 3 комнатная квартира 62 кв.м, комнаты 10+17.3+13.7 кв.м. Есть 3.2 кв.м лоджия, кухня 9 кв.м. Квартира расположена тихой зеленой зоне Фрунзенского района, выполнен косметический ремонт. Кухонный гарнитур и встроенная мебель остаются в подарок новому владельцу! Во дворе построен новый игровой детский комплекс. Рядом школы, детские сады, магазины. Встречка.

62 м2 , 3 эт.

6 100 000 i

98 387 за м2

Ленинский пр-кт., 96, к.2

1 к.кв.

Продам чистую и уютную однокомнатную квартиру на 12 этаже крупнопанельного 14 этажного дома! Дом построен в 1985 году. Общая площадь 33 кв.м. Просторная кухня – 8,3 кв.м. Комната – 17.4 кв.м. Большой балкон. Раздельный санузел с ванной. В квартире произведен косметический ремонт.

Два лифта (грузовой и пассажирский). Свежий ремонт парадной. Спокойные соседи. Тихий и зеленый двор с множеством детских площадок и футбольным полем. Рядом остановки общественного транспорта, магазины, школа, детский сад, торговый центр, аптеки, рестораны. Всего 15 минут до м. Ленинский проспект на транспорте.

Рассмотрим любые формы оплаты Звоните!

33 м2 , 12 эт.

4 190 000 i

126 970 за м2

2 к.кв.

Продаётся 2 комнатная квартира. Общая площадь 45 кв.м ,комнаты (16+12 )кв.м. Раздельный санузел! Выполнен качественный ремонт, натяжные потолки. Квартира свободна. ПП Заезжай и живи. Вся мебель и техника остается в подарок новому владельцу! Квартира находиться в зеленой зоне недалеко от метро, рядом парки и скверы, развитая инфраструктура. Прямая продажа.

45 м2 , 3 эт.

4 300 000 i

95 556 за м2

2 к.кв.

Продаётся 2-к.квартира общей площадью 48.4 кв.м с 2-мя изолированными комнатами. Удобная планировка с расположением комнат в две стороны, большие окна, заполняющие всю квартиру естественным светом, уютная атмосфера жилья, полностью готового к проживанию.

48.4 м2 , 3 эт.

7 200 000 i

148 760 за м2

1 к.кв.

Продаётся 1 комнатная квартира у метро Проспект Ветеранов. Общая площадь 43.90 кв.м, комната 16.7 кв.м., кухня 10.8 кв.м. Есть большая лоджия. Вся мебель остается в подарок новому владельцу! Прописка город. Вся городская инфраструктура рядом.

43.9 м2 , 8 эт.

4 055 000 i

92 369 за м2

Шушары, Ленсоветовский тер., 264

1 к.кв.

Продаётся 1 комнатная светлая квартира по доступной цене в новом сданном доме. Можно получать ключи. в комнате 2 окна. Кварира без отделки,Общая площадь 29.90 кв.м площадь комнат 14.4 кв.м. Есть балкон!! Сан.узел совмещенный.

Квартира расположена на 9 этаже 10 этажного нового кирпично-монолитного дома, Центральное отопление. Горячая вода из центрального водоснабжения, есть обычная ванна. Санкт-Петербург по адресу: пос. Ленсоветовский Московское дом 264, ЖК Ленсоветовский.

Собственность на квартиру получена. Возможна продажа по ипотеке.

33 м2 , 9 эт.

2 330 000 i

70 606 за м2

Мурино, Авиаторов Балтики пр-кт., 3, к.1

Студия

Продаётся студия в п. Мурино на проспекте Авиаторов Балтики дом 3 в 5 минутах пешком до метро Девяткино. Общая площадь 26.80 кв.м. плюс застекленная лоджия 3.5 кв.м. Полы готовы под укладку напольного покрытия. В доме есть консьерж. Район обжитой. Есть подземный паркинг. Рядом школа, детские площадки, магазины.

26.8 м2 , 3 эт.

2 850 000 i

106 343 за м2

3 к.кв.

Предлагается к продаже трехкомнатная квартира площадью 66.3 кв.м. на берегу Невы. Квартира расположена на первом этаже, вход со двора вы проживаете комфортно, как в частном доме. Просмотры в удобное для вас время.

66.3 м2 , 1 эт.

7 000 000 i

105 581 за м2

3 к.кв.

Продаётся 3 комнатная квартира , старый фонд с капремонтом. Общая площадь 60.3 кв.м. комнаты 8.8+16.6+11.8 кв.м. , с\р, коридор 14 кв м. Состояние хорошее, все коммуникации заменены, готова к заселению. Отличный вариант для тех кто любит природу и свежий воздух! Рядом озера, пляж, лесной масив. В шаговой доступности вся городская инфраструктура.

60.3 м2 , 2 эт.

3 500 000 i

58 043 за м2

Хотя большинство квартир, расположенных в новостройках, стоят дешевле, уровень продаж жилья в уже обжитых домах всё равно не падает. Как показывает статистика, купить квартиру в СПб на вторичном рынке жители Северной столицы и Ленинградской области решаются по следующим причинам:

  • Удобное расположение
  • Возможно заселение сразу после покупки
  • Отсутствие необходимости отделывать квартиру с нуля
  • Развитая инфраструктура

Где купить или продать квартиру на вторичном рынке в Санкт-Петербурге?

Если вы являетесь хозяином квартиры и выставляете её на продажу, воспользуйтесь услугами ЦАН (Центрального Агентства Недвижимости), функционирующего в Санкт-Петербурге с 1994 года. Подав заявку на размещение объявления на сайте компании, вы сможете выгодно продать квартиру в СПб на вторичном рынке, либо, наоборот, купить приглянувшийся объект жилой недвижимости.

Преимущества ЦАН:

  • Высокий уровень профессионализма сотрудников
  • Неукоснительное соблюдение норм законодательства
  • Индивидуальный подход к каждому клиенту
  • Доступная стоимость услуг
  • Отличное качество и оперативность оказания услуг
  • Работа на территории всего региона

Покупка и продажа вторички – ответственное мероприятие, доверять проведение которого следует только профессионалам. Выбирайте стабильные и респектабельные компании – такие, как ЦАН, – дабы быть на 100% уверенным в качестве оказания услуги.

Источник: http://allestate.ru/objects/kvartiry/

Что такое

Что такое прямая продажа квартиры

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры – единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть “социально незащищенным собственникам”).

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки “прописаны” по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть “верхний покупатель” с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько “верхних покупателей” (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или “другие покупатели” (если они покупают квартиру в цепочке).

“Нижние продавцы” только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

“Средние” одновременно и продают, и покупают с вариантами:- с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами – ипотека, субсидия;- высвобождением денег или

– уложиться в деньги от продажи.

Сделки-“паровозы” являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

Мне известно о сделке-“паровозе”, в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки – единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)

Пользователи – лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. “Пользователи” могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире “внутри семьи” через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью – покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление – залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной “свободной” выставляется 2-4 “альтернативных”)
  • или выигрыш по цене, потому что “свободные” квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые “сглаживают неровности” отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке – дополнительная проверка “юридической чистоты” объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных “несобственников”).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски “невыхода” на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. “Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.” – такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Оценка рисков по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги – продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

ПокупкаПродажаСтоимость услугКонтакты

Источник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Купля-продажа квартир: как нас дурят риелторы

Что такое прямая продажа квартиры

Рисунок О.Локтева

Многие украинцы при купле-продаже своих квартир обращаются к риелторам как к помощникам. Но бывает, что их помощь может оказаться медвежьей услугой: человек лишается квартиры, покупает жилье с плохой “биографией” и т.д.

Мы решили заглянуть в “закулисье” риелторской деятельности. Киевские маклеры, которые работали риелторами в специализированных фирмах, рассказали нам о профессиональных секретах, основных приемах “обработки” клиентов и о том, как нечестные на руку риелторы обманывают своих клиентов. Также мы поинтересовались, что думают эти опытные игроки рынка о ситуации с ценами на столичное жилье.

О ЦЕНАХ. В течение последних нескольких лет маклеры заключали примерно 20 сделок ежегодно. В этом году все, с кем мы общались, отмечали “застой” и спад количества сделок до 4-6 в год.

Маклеры уверяют, что из-за такого застоя цены на вторичном рынке могут упасть минимум на 30%. Они объясняют это так: у населения кризис покупательской способности.

Если человек имеет финансовую возможность взять кредит ( при этом доход должен быть примерно $ 3000), ему выгоднее проинвестировать новострой, чем покупать квартиру на вторичном рынке.

Что касается ситуации на первичном рынке недвижимости, то тут риелторы советуют не надеяться на падение цен: строительные организации с многолетней хорошей репутацией продали квартиры на несколько лет вперед.

Снизить цены могут только “новички”, которые еще не завоевали доверие у покупателей, либо же строй компании, которые проводят строительство только за счет инвестиций. Им нужно будет как-то привлекать клиентов, чтобы дальше иметь возможность строить.

И делать они это будут с помощью акций и небольшого снижения цен.

ОБ ОБРАБОТКЕ КЛИЕНТА. Когда риелтор видит, что клиент начинает сомневаться, помогает психологическое давление. Он ставит граничные сроки для принятия решения и, например, говорит: ” У вас есть время для раздумий до 5-го числа.

Пятого после обеда на эту квартиру приедут покупатели, они согласны на все условия и сейчас ждут моего звонка”.

Для того, чтобы еще больше убедить клиента в том, что эта квартира может в любой момент выпорхнуть из его рук, эти самые “следующие покупатели” могут при вас вдруг перезвонить риелтору или приехать на встречу.

Описанный вариант давления совсем не означает, что вас “кинут на квартиру”. Многие профессиональные риелторы таким образом экономят собственные нервы, время и снижают риски того, что вы уйдете к другому специалисту.

Внутреннюю интуицию профессионалов никто из наших экспертов так и не смог объяснить. Например, профи при знакомстве с клиентом автоматически определяет его тип.

Например, реальный клиент — это человек, который понимает все процессы купли-продажи и правильно оценивает процент оплаты услуг риелтора, не создает проблем. Жадный — клиент, который торгуется до уровня доллара по стоимости недвижимости.

Экономный — клиент, который торгуется до уровня доллара по стоимости услуг риелтора. Умник — клиент, который абсолютно не разбирается в процессах купли-продажи, но при этом спорит с риелтором, хочет показать свою осведомленность.

Независимо от того, к какому типу вы принадлежите по оценке риелтора, первое, что он сделает — “пробьет вас на доверие” . Самый стандартный вариант — создание “иллюзии руководства процессом”. Например, риелтор может показывать вам несколько квартир, советоваться, беспрерывно что-то спрашивать и комментировать свои действия: “Вряд ли нам подходит эта квартира.

Разве что можно настоять на скидке в 20 тыс., тогда нам имеет смысл вкладывать деньги в ремонт, а так, конечно, предыдущий вариант намного перспективней, меньше рисков, да и когда переделывать эту лачугу? Глянем еще раз предыдущий вариант, так, для сравнения?” Психологически после такого монолога вы уже не воспринимаете риелтора отдельно от себя.

Подсознательно вы в благодарность за заботу начинаете думать о специалисте положительно. Второй эффект — вы уверены, что самостоятельно принимаете все важные решения по сделке. Увы, пассивная роль ведомого заложена риелтором заранее.

Из всех вариантов квартир, которые вы увидите, только одну риелтор решил вам продать, именно ее вы и купите, а остальные уловки исключительно для того, чтобы вызвать доверие.

Для vip-клиентов у профессионалов припасен отдельный арсенал средства. Здесь очень важно “показать понты” — соответствовать уровню клиента.

Для Vip-аудитории имидж риелтора – модная, деловая одежда в идеальном состоянии, дорогие часы, обувь и полный пакет аксессуаров: солидный автомобиль, желательно не “Daewoo”, ноутбук, несколько мобилок.

Некоторые риелторы держат в машине портативный принтер и другую технику, чтобы миниофис всегда был под рукой. Все это делается для того, чтобы доказать свою успешность – если я так выгляжу, значит успешен в своем деле и смогу для вас подобрать идеальный вариант.

И последнее, “катать на эксклюзив” могут все – и профессионал, и новичок. Вы подписываете договор об эксклюзивных правах с риелторской фирмой или частным маклером.

Эксклюзив – это гарантия того, что вы ни к кому больше не обратитесь и продажей-покупкой вашей недвижимости будет заниматься исключительно этот риелтор или фирма.

Минус – таким образом вы ограничиваете свои возможности в выборе посредника, плюс – риелторы, которые работают на экслюзиве, имеют соответствующую базу, то есть квартиры, которые кроме них никто не продает и подписав договор вы получите доступ к этой базе.

О “РАЗВОДАХ”. Классическая схема мошенничества — риелтор уговаривает клиента-продавца оформить генеральную доверенность на свое имя. Аргументирует тем, что это ускорит процесс оформления документации.

Для пущей убедительности он может даже подписать договор с обязательствами аннулировать эту доверенность к моменту купли-продажи. Вы подписываете доверенность, а он продает квартиру за несколько дней до официальной продажи.

Ничего потом доказать вы не сможете: сами подписали.

Во избежание судебных процессов мошенники выбирают людей малообеспеченных, зависимых от наркотиков или алкоголя, пожилых. В последнем случае — часто играют на доверии.

Например, чтобы убедить 70-летнюю старушку и психологически заставить подписать генеральную доверенность, “черный маклер” напечатал псевдо-газету с нужными для себя ценами на квартиры по Киеву и собственным интервью, как преуспевающего специалиста.

Естественно, женщина поверила напечатанному (особенность психологии поколения советского периода) и потеряла квартиру.

Часто обманывают при оформлении задатка на квартиру. Например, “забывают” сказать, что договор по первоначальному взносу, должен оформляться точно так же, как и основной договор купли-продажи.

То есть заверяться нотариусом.

Если договор не оформлен нотариально и сделка сорвалась, никто вам деньги не вернет (если все сделано правильно, то хозяева должны вернуть несостоявшемуся покупателю двойную сумму задатка).

Также обратите внимание на сумму задатка. Если она маленькая, $1—3 тыс., скорее всего, эту квартиру продадут не вам.

С минивзносами вы становитесь “запасным аэродромом” на случай, если сорвется сделка с основным покупателем. Наши эксперты рекомендуют вносить крупный аванс — от $10тыс.

Тогда, если договор будет оформлен нотариально, продавцу будет невыгодно разрывать сделку, ведь придется отдать $ 20 тыс.

У какого нотариуса оформлять договор задатка или сделку купли-продажи — государственного или частного — значения не имеет. Главное — проверить, действительно ли это нотариус.

Известны случаи, когда клиентов привозили к людям, которые сидели в подставных офисах, с фиктивными секретаршами, живой очередью людей разного возраста и т. д.

Соответственно, никакой силы документы, заверенные в такой конторе, не имеют.

Получить информацию о реальных государственных нотариальных фирмах вы сможете в реестре Министерства юстиции Украины (http://www.minjust.gov.ua) , о реальных частных нотариальных фирмах — в Главном межрегиональном управлении статистики в г. Киеве, тел. 287-51-44, (обязательно указать реквизиты нотариальной фирмы, по которой вам нужна справка).

Убедившись в регистрации нотариуса как юридического лица все равно проверьте у него наличие лицензии (обычно оригинал вывешивают в кабинете или на ресепшене).

Такая скрупулезная проверка, как минимум, гарантирует вам законность проводимых процедур и возможность отстаивать свои права.

В случаях с подставными нотариусами, по заявлению в РОВД и приметам (костюм, офис, секретарша), вероятнее всего, ни нотариуса, ни вашего риелтора не найдут.

Мелким мошенничеством, утаиванием реальной информации о квартире современные риелторы тоже не брезгуют. Кто захочет купить квартиру, в которой был пожар или, скажем, из семьи кто-то сидит в тюрьме? Покупатели найдутся только при больших скидках. Поэтому подобную информацию лучше выяснить не по словам специалиста, а лично.

Во-первых, в документах на квартиру всегда есть данные о хозяевах и прописанных жильцах (ордер вселения, пакет приватизации, документ покупки квартиры, предварительно проконсультируйтесь с юристом, какие данные нужно проверить).

Во вторых — можно побеседовать с будущими соседями или на худой конец, обратиться в местный ЖЭК, где дворники-слесари-паспортисты расскажут все за коробку конфет или бутылку.

ПРИМЕТЫ ПРОФЕССИОНАЛА.

  • Этого человека рекомендуют знакомые и не ограничиваются описанием: “мы его давно знаем”, а убеждают фактами успешных сделок;
  • Оценку недвижимости, процентной доли от сделки и другие важные суммы, которые называет риелтор, совпадают с вариантами других специалистов;
  • При продаже квартиры стоимостью более $150тыс., риелтор по оплате услуг торгуется, уступает вам определенные суммы и не просит больше 6% от суммы сделки;
  • Риелтор не предлагает вам оформить на него генеральную доверенность с правом продажи;
  • При оформлении задатка профессионал предлагает вам оформить сделку у нотариуса, которого выбираете вы или своего юриста, но решение принимаете только вы;
  • Если на момент продажи вы имеете задолженность по квартире, не спешите ее погасить в полном объеме, профессиональный риелтор имеет связи и возможность сократить сумму расходов. Он не требует дополнительные деньги на взятки чиновникам — эта сумма изначально заложена профессионалом в оплату своих услуг;
  • При оценке сделки у вас не возникает ощущения, что вы попали в сказку и перед вами — волшебник. Суммы реальные и совпадают с рыночными.

КРАТКИЙ СЛОВАРИК КИЕВСКОГО МАКЛЕРА.

Профессиональный сленг современные риелторы используют исключительно в общении между собой, но, услышав пару незнакомых слов, вам, как клиенту и “чайнику”очень полезно знать их значение.

О КВАРТИРАХ:

  • Паленка — помещение после пожара, но чаще — квартира юридически не чистая
  • Блок — две или более объединенных между собой квартир на одной лестничной клетке
  • Неликвид (от неликвидная недвижимость) — недвижимость со значительным сроком продажи, т. е. не пользующаяся спросом
  • Неприватка (от слова неприватизированный) — неприватизированная квартира, т. е. квартира, находящаяся в государственной собственности
  • История болезни — полный пакет информации о состоянии квартиры: прописанные жильцы, приватизация и т.д.

О ДЕЙСТВИЯХ РИЕЛТОРОВ:

  • Катать на эксклюзив — убеждать клиента подписать с фирмой или частным маклером договор на эксклюзивную продажу.
  • Альтернатива — альтернативная сделка, когда продажа квартиры происходит с одновременной покупкой другой квартиры
  • Черный маклер — мошенник, непорядочный
  • Завалить цепочку — сорвать сделку, состоящую из купли-продажи нескольких квартир
  • Прозвон — процесс, когда риелтор обзванивает потенциальных клиентов
  • Сходить в опеку — обратиться в органы опеки и попечительства
  • Паровоз — ситуация, когда вы покупаете одну квартиру, продавцы этой квартиры покупают себе другую квартиру и т. д.
  • Пакетная сделка — сделка, в которой участвуют несколько квартир и регистрация договоров купли-продажи происходит одновременно.

ВЗЯТКОМЕР.

Риелторы рассказали нам, какие деньги нужно потратить на взятки, чтобы ускорить процесс оформления документов. Обычно взяткодательством занимаются сами риэлторы. Но, знать, куда и за что уходят ваши “кровно заработанные” полезно:

  • Жэк – до $100
  • БТИ – $500
  • Киевзем – от $ 100 до тысячных вариантов
  • Органы опеки – от $300
  • Киевэнерго – от мелкого презента до $50

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram

в соцсетях

Подписывайтесь на нашу рассылку

Ок

Источник: https://www.segodnya.ua/economics/realty/kuplja-prodazha-kvartir-kak-nac-durjat-rieltory-123198.html

Что такое прямая продажа квартиры?

Что такое прямая продажа квартиры

Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.

Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.

Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.

Существует 2 стандартных типа продаж:

  • прямая (свободная/чистая) продажа;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё такой способ продажи, как «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Но этот вариант встречается крайне редко.

Что значит прямая продажа квартиры?

Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.

При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:

  • зарегистрированных в продаваемой квартире граждан;
  • претензий со стороны каких-либо третьих лиц;
  • обязательств перед банком по ипотеке, где продаваемая недвижимость выступает в качестве залога;
  • необходимости приобретать иное жильё до реализации своей жилплощади.

Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.

Риелторы называют подобные сделки «чистыми». Однако и они могут осложняться различными нюансами при продаже новостроек и вторичного жилья.

Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.

Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.

Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.

Возможна ли ипотека при прямой продаже?

У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.

При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.

При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.

Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.

При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.

Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.

Какие документы нужны для прямой продажи квартиры?

Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:

  • паспорт собственника или доверенного лица;
  • свидетельство о рождении, если собственником является подросток до 14 лет;
  • свидетельство о браке;
  • письменное разрешение супруга/и, заверенное у нотариуса;
  • свидетельство о регистрации права на жилплощадь (договор дарения или прочие свидетельства отчуждения недвижимости);
  • техпаспорт жилого помещения, давность которого не превышает 5 лет;
  • выписка из домовой книги (действительна только 1 месяц);
  • разрешение органов опеки на продажу (если собственник – несовершеннолетнее лицо);
  • договор купли-продажи (в 3 экземплярах);
  • справка из налоговой службы об отсутствии долгов (если продаётся квартира, полученная в дар или в наследство).

Прежде чем покупать квартиру непосредственно у продавца, проанализируйте тщательно 2 выписки: из ЕГРП и из домовой книги. Первый документ поможет проследить всю историю квартиры, а во втором отражены все прописанные в квартире лица. Отсюда же можно узнать, не наложены ли на квартиру арест, ограничение или обременение. Эти 2 документа покажут всю «чистоту» жилого помещения.

Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.

Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.

Дополнительные документы

При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).

Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.

Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.

Документы для регистрации прав собственности

Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:

  • паспорт нового собственника;
  • договор купли-продажи;
  • заявление покупателя о госрегистрации прав на жилое помещение;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не предоставлялся ранее);
  • правоустанавливающий документ продавца, если право не подтверждено регистрацией в ЕГРП;
  • квитанция об оплате госпошлины.

При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:

  • дата выселения прежних хозяев;
  • передача ключей от квартиры;
  • снятие бывших жильцов с регистрационного учёта;
  • возможное наличие обременений на имущество и пр.

Прямая и альтернативная продажа квартиры: что выгоднее?

Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:

  • Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
  • При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.

Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.

Альтернативная продажа чаще применяется при:

  • разделе квартиры с долевыми собственниками;
  • проживании родственников на общей жилплощади;
  • обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилплощади;
  • разъезде коммунальных жильцов;
  • выделении жилья гражданам, находящимся под социальной опекой: инвалидам, несовершеннолетним, пенсионерам.

Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.

Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.

Поэтому безопаснее всё-таки приобретать квартиру по прямому договору, предварительно проверив юридическую «чистоту» сделки.

Источник: http://ipoteka-expert.com/pryamaya-prodazha-kvartiry-chto-eto-takoe/

Бастион Права
Добавить комментарий